上海作为长三角的经济引擎，在科创板、自贸区、长三角一体化推进等利好下，众多企业的持续涌入也将为上海的商业地产带来了一轮新的爆发契机。

但是，作为上海老牌的市级商务中心如外滩、陆家嘴价格已然“寸土寸金”，根据招租网站数据，陆家嘴附近写字楼均价在10.38元/平方米/天，外滩则大约9.24元/平方米/天。空间上二者也趋近饱和，去8月陆家嘴采样88幢楼宇中，55幢楼宇出租率超过90%，其中26幢楼宇接近满租。

外滩、陆家嘴将如何向外辐射？谁又将是下一个“陆家嘴”？成了未来几年商业地产博弈的重点。在这样的情况下，将要崛起的究竟是打着“大虹桥”概念的虹桥商务区？还是距离陆家嘴只有一江之隔的北外滩、东外滩？

作为即将入驻上海的企业，除了考虑基本的价格、位置、政策等基本要素。也需要为未来的发展做好规划，同时研判商业物业未来的价值，以及流通的可能，来为公司的发展增加筹码。

虹桥——受困交通、噪音，未来将“供过于求”

2019年底，上海发布了《关于加快虹桥商务区建设打造国际开放枢纽的实施方案》，并将虹桥商务区扩容到151.4平方公里。可预见的，在未来三到五年的时间里，虹桥商务区确实将会有大量的写字楼供应。

但是否会有大量的企业为虹桥商务区的写字楼“买单”？这尚是未知数，毕竟虹桥商务区的优缺点同样明显。

在区位上，虹桥商务区坐拥两项重大资源——虹桥机场和虹桥火车站，同时地铁2号线、10号线、17号线也均接入该区域。虽然陆上交通则给了虹桥商务区相当大的优势。但也可以看到交通资源分布不均，上述交通资源集中于区域东南，并没有一个比较全面的覆盖。

在价格上，根据招租网站数据，虹桥火车站房租均价为5.53元/平方米/天，华漕附近房租均价为4.18元/平方米/天，整体价格较陆家嘴、外滩降低近50%。但距离上，从虹桥火车站出发到陆家嘴乘地铁需要一小时的时间，整体其实距离上海的“金融心脏”仍有相当远的距离。

从规划图可以看出，整体的商业物业布局围绕机场东西以及北部为主，相信这样的涉及主要顾及住宅区的“噪音”问题，但这样情况下“噪音”也比较成为商业物业的困扰。无论飞机还是动车，产生的噪音也将为企业选择办公场地的重要考量因素之一。

面对大量的供给以及诸多目前没有解决方案的“困难”，虹桥商务区的发展前景确实不算明朗。同时再大量供给的冲击下，企业在此投资总部，也已经形成近乎“买定离手”的状态，转售或者出租都将面临一定风险。