虹桥写字楼市场：租售迭代 机遇挑战并存

2019年一季度，上海写字楼租赁市场，明显市场特征是在高库存下加剧博弈，戴德梁行写字楼部数据显示：2018年空置存量面积超越当年新增供应面积，另一方面核心与新兴区净吸纳量差距加大，新兴区的高性价比及不断完善配套吸引部分核心区客户搬迁。

特征之二是利好行业继续保持稳定份额，部分行业结构调整需求降温。在经济结构转型下，人工智能、智能制造等行业成为重点发展行业。电子信息科技、汽车类生产制造业成交量表现突出，在新兴区有大面积成交。而金融行业，典型如银行业因结构调整，裁撤网点等因素，传统金融业需求有所降温。而专业服务行业也呈现下滑的迹象，主要是联合办公扩张放缓，部分联合办公品牌在前期快速扩张后进入谨慎状态。

与此同时，虹桥商务区写字楼迎来新格局。虹桥商务区成交尤为活跃，一方面，从外区搬迁到大虹桥的租户有所增多；另一方面，一些原租赁在虹桥商务区的租户退租买楼、买地现象也频现，主要集中在青浦西虹桥。随着政府扶持产业力度不断加大，未来大虹桥租售迭代现象仍将继续，大虹桥板块机会挑战并存。

销售市场方面：一季度整栋成交继续保持高位，销售前置现象凸显。整栋成交中不乏有在土地或建设阶段定好客户的案例，如复兴地块6栋楼为定向买家，这也是近年来整栋销售保持一定活跃度的原因。当前在负债率、融资收窄、资金链紧等多重压力下驱使房企销售前置，对于买家而言，销售前置具有价格谈判及产品定制化的双重优势，共赢之下，未来销售前置仍是大势所趋。

戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁预测，未来三季度上海写字楼市场预计约有157万方写字楼竣工入市，其中核心区23万方，新兴区134万方，供应压力犹存，博弈仍继续，客户对服务产品综合考量；而业主应对市场将变得更为迅速，目标维稳，手段更灵活，加大与政府联动。对于板块发展机会，沈洁表示：上海不断优化的营商环境吸引企业总部、设计/创新/研发中心加速落沪，大面积租售需求会提升，大虹桥、五角场-新江湾城等板块持续看好。行业导向来看，新经济引领下，创新金融、外资金融、人工智能、智能制造、医疗健康行业将高度受关注，在积极的投资驱动下有助于推动重点发展板块市场需求提升。

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