在大众创业，万众创新的热潮中，涌现出了众多的创业者，创业就需要有个办公室，就得租赁写字楼，而在

租赁写字楼过程中也会经常出现各种问题和纠纷，作为创业者或者企业管理者应该如何提前规避一些陷阱和

问题，从而租到一个更合适的写字楼，保障张自己的合法权益呢？下面我们列出常见的5个问题，供大家一起

研究探讨：

1、租赁面积

在租赁虹桥商务区写字楼的常规商务谈判和签订商业合同时所表述的面积是房地产权证上的面积，叫做建

筑面积，建筑面积是实用面积加上公摊面积，而实用面积就是我们实际能利用的室内面积，建筑面积和实

用面积的换算标准是：实用面积=建筑面积X得房率，一般得房率在60-80%左右。

2、租金税金

虹桥商务区写字楼租赁税金是业主收到承租方房租后开具的房屋租赁发票所产生的费用，一般是按照5%，

一般纳税人公司开具增值税专用发票税点是17.55%，一般业主表述说还不含发票，也是就净价，其意思就

是业主是否承担这房屋租赁发票税金，如果业主不承担的税金，承租方需额外支付房屋租赁发票税金给

业主方，或者小业主的房子，承租方自己出税金到税务局开具房屋租赁发票。

3、月租金的算法

一般 虹桥商务区内的写字楼的 表述是单价，也就是元/㎡/天，举个例子：100平米的办公室，租金单价是

5元/㎡/天，那么月租金就是100X5X30=15000元。其实这样子算如果租赁短期的一个月，而且这个月是30天，

那就是准确的，但是如果租赁期是一年，包含个很多月数，而且每个月天数不一样的话就不准确了，准确

算法应该是：100X5X365/12=15208.3元/月

4、免租期和装修期

虹桥商务区写字楼租赁过程中，一般免租期和装修期是业主方提供给承租方免租的期限，从一般的概念来

说其实两个是一样，都是免除租金，其他费用不免除，包括物业管理费，水电费，通讯费，停车费等，但

是一般业主正常表述的时候都是用的装修期，而不是免租期，因为装修期可以算是房屋正常交付之前的期

限，此期间房屋还没达到正常交付状态，一般可以不算租赁期，期间业主方不收取租金可以规避这部分房

产税，但是免租期的概念就不够明确。

还有就是免租期和装修期一般是不算在租赁期以内的，为了避免因免租期和装修期间产生合同纠纷，而导

致责任没法界定，应该将免租期和装修期纳入租赁期限内，如此就可以约束期间发生的双方纠纷。

5、关于室内房屋实施维修维护的问题

在虹桥商务区写字楼租赁过程中，一般会遇到关于室内设施维护维修的情况，首先在租赁期开始，房屋交付

时，业主是必须做好房屋维修和维护，保证房屋处在正常的交付状态的，那么在租赁期间发生室内空调，基

本设施损坏时，其责任应该谁来承担呢？ 遇到这个问题往往会各执一词，甲方说我交给你的时候是好的，

你用坏了肯定你来修；乙方会说我们是正常使用，是因为自然老化问题坏的，不是我们责任，你作为甲方应

该保障我们房屋正常使用，所以你来修。所以这时候就需要判断是不正当使用导致的，还是自然老化造成的，

从而确定责任，因此这些约定都要提前在合同中作约定，同时在房屋交接时要对房内的设施、电器等仔细检

查一遍，并做好记录，必要时拍好视频或照片，双方签字确认，以防出了问题，责任难明、权益受损。

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